房价博弈-第11部分

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　　其次，房地产宏观调控的中期目标。房地产宏观调控的中期目标，有以下几个方面要密切关注。一是房地产物业税制定与出台。如果能够制定一部公正、公平、有效的房地产物业税，那么对房地产市场利益关系能够起到很大的主导作用。因为，通过房地产物业税可以让房子多的房子好的房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税。二是住房结构的调整问题。住房结构的调整能够改变目前市场产品结构，也能够改变目前不适应中国的房地产市场发展模式。政府在“国六条”细则有详细的规定，但要落实下来得有一个过程。三是住房保障体系的建立。建立住房保障体系并不仅是建立廉租屋，而是一个体系，是一个包含各层次收入居民的体系。只不过，在这个住房保障体系中，不同收入层次的居民所获得的保障不同。
　　再次，就是房地产市场的长期目标，就是将中国房地产市场发展的宗旨用法律的形式固定下来。比如，在美国，其《房地产法》就明确规定，房地产市场发展的基本宗旨就是要生产居民居住舒适安全、绝大多数居民有支付能力的住房。中国作为社会主义国家，特别是我们政府是一个心系民生的政府，我们政府房地产政策更是应把国家的房地产市场用法律形式落实到国内绝大多数居民居住权上来，并通过这种居住权的落实让国内每一个民众来分享中国社会主义市场经济发展的成果。因此，从这个意义上来说，中国的房地产市场发展长期目标就得围绕着上述宗旨来进行。如果这样，那么对建立中国的和谐社会将起到重要作用。
　　总之，政府对房地产市场宏观调控，应该让其目标多层次性，比如针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标。让房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及具有操作性。（本文定稿于2007年3月28日）
　　

房地产宏观调控的核心是什么
对于国内对房地产的宏观调控，目前市场上一种主流意见是，这几年的房地产宏观调控效果之所以不好，之所以越是调控房价越是快速飚升，就在于政府的住房保障体系没有建立起来，就在于目前国内生产的廉租屋、经济适用房太少，就在于政府没有履行对房地产市场的公共职能。因此，要化解目前绝大多数民众无法进入房地产市场的问题就得多建廉租屋、就得多建经济适用房，甚至造出一种限价房，通过这样的住房产品来建立起有效的中国住房保障体系，来化解目前国内民众对住房价格过高而无力承担的矛盾问题。其实，如果政府的房地产政策真的是按照这个思路，不仅不能解决中国绝大多数居民的住房问题，而且也会让国内房地产市场问题越来越复杂。
　　首先，就目前中国的居民收入水平来说，基本上绝大多数居民都处于中低收入的水平上，特别是那些经济落后的地区的民众以及农村的居民更多是收入水平低的。在这样一个前提条件下，如果这些民众的住房都是通过住房保障体系来解决，那么我们居民的住房问题可能又会回到1998年住房改革的原点，即国内绝大多数居民的住房只能通过政府福利分房来解决。我想尽管8年来中国经济有很大的改善，政府财政实力也增强了，但如果要回到1998年住房福利分房的原点，政府是没有这样大的财力来承担这种责任的。
　　按照现在市场流行的住房保障体系的思路，要建立大量的廉租屋，那么这种大量的廉租屋又是多少呢？它解决的住房对象又是哪些人？按照发达市场体系情况来看，廉租屋只是解决那些完全丧失工作能力、残疾人、老人等住房的问题，而且在美国这个比重不会超过总人口的3％～4％。假设中国把这个比重上升到10％，那么仍然还有许多民众的住房需要解决。
　　有人说，其他部分可以通过经济适用房来解决。在这里，我先不讨论这种经济适用房的合理性与否。如果我们先假定这种经济适用房是一个合理的制度安排，如要北京三年拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50～90平方米之间，取中位数每套70平方米，那么两千万平方米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房对于有1700万人口（600万户，以2006年统计数）的北京来说，同样是杯水车薪，所占总居民户口的比重只是5％（这时还不包括新增人口）。可想而知，北京花这样大的力气来建造经济适用房所能够满足的人口也仅是5％，那么其他城市要通过这种方式来化解居民的住房问题更是不可能。大家也可以看到，1998~2005年北京建经济适用房达1773万平方米，但实际上解决居民住房所占的比例有多大也就一目了然了。
　　更何况，目前北京经济适用房采取定向分配的方式，即把经济适用房的购买指标完全划拨到各级地方房管部门。这种对经济适用房的歧视性分配，不仅加剧了城市居民住房的不公平，也是对城市其他居民住房分配的一种制度性掠夺。而且一旦经济适用房分配成为一种权力管制的资源，投机者利用经济适用房设租与寻租也就不可避免了。
　　还有，有人说政府可能建筑限价房来解决居民的住房问题。在这里，我们不讨论限价房的建筑的量有多大，我们只考察一下限价房是如何来定价的，就会发现政府要把限价房作为住房保障体系来推广几乎是不可能的。大家都知道，房地产市场是一个资金密集、生产周期长及风险高的市场。如果政府划拨出的土地要求房地产开发商建筑的住房定价在某个区间，即低于住房的市场价定价，那么在房地产市场繁荣时期，或房地产市场价格上升时期，这样的定价肯定会有市场，其生产的住房也能够卖出；如果房地产市场出现周期性的逆转，即房地产市场处于价格向下调整时期，那么限价房的价格可能会高于周边市场商品的价格。在这种情况下，生产限价房的企业的产品可能无法销售出去，那么这些企业出现的风险肯定要求政府来承担。如果这样的事情发生，政府有没有能力来承担这样的风险。如果没有能力，这种限价房的推广意义又有多大。
　　我们现在再回到对限价房生产量的讨论上来，那么限价房究竟生产多少才合适呢？还有这种限价房购买对象又是谁？如果限价房真的是低于市场价，那么在房地产市场繁荣时期，其生产的量又是如何满足消费者的等等。这一系列的问题说明限价房的推出会让国内房地产市场越来越复杂。
　　总之，中国房地产宏观调控的核心是建立中国的住房保障体系，但这个住房保障体系仍然是以市场为基础。首先是要针对中国实际情况把中国的房地产市场定位为消费者市场，就得明确规定房地产市场发展的宗旨是居民消费者的市场，政府的政策就得围绕着这个定位让市场生产的住房是绝大多数居民有支付能力的产品，而不是目前的高房价。在今年总理的报告中这点已经十分明确，但是同时也认为房地产市场是投资市场，但要有一定的比例，但我认为消费与投资比例如何在实际工作中来划定是一个相当困难的事情。特别是在土地为公有、金融资源为政府所垄断等的情况下，政府更是有能力来保证房地产市场消费者定位及房地产市场的价格在什么价位上。如果我们明确了房地产市场生产的产品就是面对中低收入民众，那么以什么经济适用房、限价房等来调整目前市场上的房价水平也就不必要了。而且，在今年总理的报告中，明确提出要遏制一些地方房价过快上涨，这是好事。但是通过什么方式来遏制呢？这就得看政府出台的政策了，而房地产市场如果是投资品市场，仅是增加供给是解决不了问题的。因为当这个市场是投资市场又无风险投资时（房价只上涨不跌），那么一定会吸引大量投资者进入。在这种情况下，最大住房供给都不能解决供不应求的问题。只有房地产是消费品市场时，增加供给才能够调整市场供求关系，价格才能够得到调整。
　　还有，在房地产市场宗旨明确之后（生产绝大多数民众有支付能力的住房），政府可以通过货币化补偿、利率优惠、税收优惠等方式，对不同收入水平的居民采取不同的补助政策。这样绝大多数居民可以根据自己的不同情况在政府的帮助下进入不同的房地产市场。因此，目前中国住房保障体系要做的就是明确中国房地产市场发展模式及宗旨。如果这些根本的要旨不确立，其他许多政策只能及市场之表而不能及其里。
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房地产宏观调控的常态化与效果
从2004年起，房地产一直是国家宏观调控的主要对象，而且这种宏观调控一年比一年出台的调控项目多。先是“国八条”（其实这个文件也不过是把过去一些关于房地产方面的规则重新组合在一起，其中有新意的地方不多）、“国六条”（这个文件最大新意在于用硬性技术性规则来调整住宅市场的产品结构），以及最近的24号文件、359号文件及39号令。
　　对于最近的几个文件，媒体将这些文件的出台称作2007年的“房地产新政”。其实，对于最近出台的一些关于房地产市场的文件，并非如媒体所夸张的那样什么房地产新政，但是如果能够把这些文件的基本精神制定为可操作性的规则，并通过这些规则把文件的基本精神落实下来，那么房地产市场将会发生大的变化。
　　首先，对于24号文件，它的基本精神是，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。也就是说，面对各地房价快速上涨，政府已经意识到房价快速上涨已经不利于城市低收入者的住房保障问题，并希望建立一套有效的住房保障体系或采取“双转制”的方式来解决城市低收入家庭居住问题。也就是说，24号文件开始朝着有利于绝大多数民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈了重要的一步，它既是对2003年国务院关于发展房地产市场的18号文件的纠偏，也是十七大报告中所强调的住有所居的政策体现。
　　同时，我们也应该看到，在24号文件中，它的第一句话就是，“住房是重要的民生问题”，即把中国的房地产市场发展首要任务看成改善居民的基本居住条件，把住房的民生问题看做是房地产发展的根本，而不是如18号文件那样把中国的房地产市场发展仅看做为支柱产业，仅是如何拉动GDP增长，仅如何来扩大内需。可以说，尽管24号文件没有对整个房地产市场发展有重新界定和重大的战略改变，但其中所包含的精神已经表示了政府对房地产市场发展看法有了一个根本性转变。即未来房地产发展就在于如何改善全国人民的基本住房条件，如何提高全国人民的住房福利水平。而且这个文件的基本精神也已经反映在党的十七大报告中。但是，由于24号文件对城市低收入者的住房保障所覆盖的范围太小，与广大民众住房要求还有些差距。这也就是政府希望如何通过市场来解决居民的住房问题。为了达到其政策目标，央行与银监会出台了359号文件。
　　对于359号文件（即央行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》），其目的是要加强商业性房地产信贷管理，以便来化解目前房地产市场所存在的一些问题。359号文件的基本点就是对国内房地产市场的购买，作一个住房消费与住房投资的区分。作为住房的消费，为了保证每一个公民的基本居住条件，政府不仅希望用保障性住房来让低收入民众的居住权得到保证，也希望通过政府的各种优惠政策让一些不能进入保障性住房的民众有能力进入商品房市场。因此，对于购买消费性住房的民众来说，无论是利率还是首付，政府仍然是采取优惠政策。而发展房地产住房消费也是保证国内房地产市场得以真正发展的根本所在。对于投资性住房来说，提高首付比重及贷款利率，让住房的投资者既然投资就得以市场法则行事，即投资者进入房地产市场投资，只能获得市场平均收益率。为此，投资者就不能享受消费者的购买住房的优惠，就得以市场利率来对待。这种政策，也是中国未来房地产市场之走向。可以说，如果国内房地产市场在信贷政策上能够对消费与投资作出清楚的界定，那么目前房地产市场存在的一些困惑的问题就会被理清楚。从这意义上说，央行在信贷政策上对投资与消费清楚的界定是目前中国的房地产市场得以健康发展的第一步。
　　比如说，在359号文件中明确规定，90平方米以下的按揭首付比重为20％，90平方米以上的为30％。利率仍然采取优惠利率。但是这必须是自住，必须是第一套住房。现在网上甚至于一些中央级媒体都在说，新的信贷政策会让更多的中低收入的民众更加买不起房子，359号文件更不利于广大中低收入者。其实这些言论一是没有看清楚359号文件的内容，二是或者清楚359号文件的内容而另有所图，妄想煽动民众对新的信贷政策的不满。其实，广大民众决不要看别人如何评论，大家只要看一下359号文件，这些煽动性的言论不破即解，根本上就不值得批驳。我希望广大的民众擦亮眼睛，自己看一下359号文件，这种文件只要看一下报纸，看一下网站上的东西就可找到。
　　对于359号文件，目前争议最大的是第二套住房如何来界定的问题。比如说，359号文件关于第二套住房的理解，本来这是一个十分简单的问题。第二套住房在法律上应该以家庭为单位而不是以个人为单位。因为，按照法律，在婚姻存继期间，家庭的财产是共有的，没有哪一个家庭为了购买住房会把其共有财产分割处理。但是，我们一些商业银行见利忘义，而且连基本的法律常识都不顾，把第二套住房以个人为单位。不就是希望多争取一些贷款吗？不就是希望多做一些所谓的“优质贷款”吗？但是，要知道这样做的结果是什么，不就是让一些人更便利地从银行获得一些贷款让房价炒高吗？不就是让其信贷员的业务规模更为扩张而业绩更好吗？但是炒高的房价牺牲的是整个社会的利益，最后房价出现周期性逆转，如果这些商业银行遇到风险，为其买单的是整个社会。对于这些问题，央行看到其实质所在，也在出台相关的政策来调整，但是决心还是不够果断，还是不能够采取严厉的方式来改变目前房地产市场信贷泛滥的局面。如果央行在这方面能够果断而为，严格执行359号文件，并对359号文件给出一个有利于房地产健康发展的清晰解释，那么目前国内房地产市场的许多问题就能够慢慢化解。
　　因为，就目前国内房地产市场来说，它能够快速发展与繁荣，基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。尽管目前国内房地产公司大量上市圈钱圈地，但是这仅是房地产市场发展的一个方面。更为重要的一个方面是，房地产开发公司生产的住房如果没有人利用银行信贷参与炒作，那么房地产市场就不可能有目前这样的繁荣。就目前的情况来看，�