房价博弈-第12部分

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淖》咳绻挥腥死靡行糯斡氤醋鳎敲捶康夭谐【筒豢赡苡心壳罢庋姆比佟＞湍壳暗那榭隼纯矗凶》肯研糯兰埔丫焐仙�3万多亿了（而房地产开发商贷款余额也在二季度末达万亿），加上住房公积信贷5000亿，共计有万亿贷款（2005年末只有万亿）。也就是说，在一年多的时间，住房消费信贷增长了一倍以上。也就是说，目前中国房地产市场火热，并非什么刚性需求，而是不少投资者利用银行信贷资金或金融杠杆进行炒作房地产的结果。这也就是目前中国各地房地产市场价格快速上涨的主要根源。
　　再就是，对于国土资源部的39号令（即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》），该规定最有特色的地方表现在两个方面：一是明确把工业用地（包括仓储用地，但不包括采矿用地）纳入到“招拍挂”的范畴；二是土地受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书。
　　对于工业用地纳入市场化交易，在国土资源部2006年关于土地转让的文件中有所要求，只不过这次用39号令进一步强调及制定可操作条例来限定。对于“土地受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书”的规定，这是目前房地产企业最为关注的问题。这条规定的核心是地方政府把土地转让之后，土地受让人要获得土地使用权证书，就得付清全部的土地出让金。后来有媒体解释为，今年政府对土地的转让，只能一次性付清土地出让金才能获得土地使用权证，土地出让金不可分期付款。这一误读，把房地产开发商吓了一跳，后来政府职能部门解释为政府土地出让的土地使用权证获得可以分期付款，却不可分期获得土地使用权证。我想这种解释是对的，也是一个基本常识。但是，为什么媒体会作出这样的解释？而媒体这种土地出让金不可分期付款的解释为什么会引进房地产市场这样大的波澜？其实，这里的问题根本上是与房地产市场的性质有关的。
　　一般来说，房地产市场是一个高风险的市场。无论对房地产开发商来说，还是对房地产投资者来说都是如此。但是对于一个高风险的行业来说，为什么无论是房地产企业，还是房地产投资者都会趋之若鹜？最为重要的是他们利用了政府土地政策、信贷政策、税收政策把房地产市场的高风险转移到地方政府、商业银行及整个社会。
　　在以往的土地付款制度下，开发商先把土地拍卖下来，然后一期一期地付款并一期一期地获得土地使用权证。这样，房地产开发商当拿到一期土地的使用权证之后，就能够以土地向银行抵押融资的方式，为项目开发作前期准备。一旦前期准备完成，就以住房预售的方式边开发边销售。而销售获得回款之后又用于后期循环开发。如此一来，房地产开发商用有限的资金就可以撬动多个项目。这样一期又一期地反复循环，房地产开发商所做项目就越来越广、越来越大。同时，当房地产开发商用分期付款的方式分期获得土地使用权证时，不仅能够用有限的资金撬动多期开发及多个项目，而且能够利用住房市场产品的惟一性，以土地持有的占先优势不断推高其开发项目的价格，并在许多事情上迫使政府按照房地产开发商意图而为，否则地方政府所卖出土地的出让金无法收回。当然，上述的情况仅是在假定房价只是会涨而不会下跌的情况下。
　　如果房地产出现周期性变化，或房地产市场价格出现下跌时，房地产市场的高风险就会暴露出来。由于房地产开发采取的高杠杆的资金运作，即房地产开发商所投入的资金很小，加上土地是分期付款，在这种情况下，房地产开发商就容易把房地产市场出现的高风险转移给银行与地方政府，而且房地产开发商所承受风险很小。正因为房地产开发商在土地获得的过程和房地产开发商在房地产开发过程中所承担的风险很小，这就使得房地产开发商有动力来推高拍卖土地的价格，也有动力采取各种方式来推高房价。
　　如果说，对房地产开发商拍卖土地的出让金，要求他们在付清土地出让金后才能够获得土地使用权证，无论他们是一次性支付还是分期支付都是如此，那么一是会提高房地产市场准入门槛。在房地产市场不是可以空手套白狼，而是有一定的资金实力的企业才能进入房地产市场。二是对于一些有实力房地产开发商来说，即使他们一次性支付或分期支付其土地出让金都没有问题，但是当房地产开发商被要求对拍卖的土地要支付出让金才能够获得土地使用权证时，那么房地产开发商不仅无法快速转让这块土地生产运作中的全部成本，也阻碍了房地产开发商便利地从银行融资的途径，从而减少房地产开发商项目滚动的现金流并增加运作成本。在这种情况下，房地产开发商“囤地”、“囤房”的行为自然会减少。
　　可以说，从目前出台的房地产政策来看，房地产宏观调控进入常态化的时期。凡是不利房地产持续健康的行为，政府都能够用合适的政策进行调整，而且这种调整并不是一次性的，而且是经常性的。这样，既可减少宏观政策出台对房地产的波动，又能保证房地产市场健康发展。（本文定稿于2007年11月2日）
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