有效沟通有密码-第6部分

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在出售和私募的步骤方面，主要分以下几个阶段进行：　　　

准备阶段，要进行价值评估与公司评估，包括行业分析、公司定位分析、尽职调查等描述性私募或投资备忘录；潜在候选收购方研究与数据收集，接触有兴趣的买方。　　　

市场推销阶段，要选择私募策略，选择和接触收购方，直到有买方表示出收购兴趣。　　　

候选人调查阶段，也是至关重要的，需要谨慎调查资料库，对买方进行谨慎调查。　　　

最终协议阶段，需要收集买方的收购建议并进行研究。之后进行收购条款和对价的谈判直至合同最终成交。　　　

（文/崔晓黎　注：这是根据西部产权交易所与香港盛富资本国际有限公司共同主办的“2006中国投资热——陕西国际投融资战略研讨会”会议上的发言整理而成的）　

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第18节：房企融资　多点开花突重围（1）　　　

房企融资　多点开花突重围　　　

建业地产日前宣布，以招股价2。75港元～3。8港元公开招股，集资最多19亿港元。按照计划，公司于2008年6月6日在香港挂牌。柳暗花明又一村，房企似乎有一线转机。由于持续上调准备金率，银行的资金持续紧张，从而提高了实际的借贷利率。受政策的影响，房地产行业的前景不明，所以所受影响更大些，房企面临必须突围的窘境。接受采访的专家认为，总体上看，受金融危机和货币紧缩影响下，房地产企业的资金压力难以缓解，这将促进行业的整合，真正地实现“良币驱逐劣币”，有利于房地产业长期健康发展。　　　

银行贷款遇监控黄灯　　　

据悉，中国银监会日前发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》（以下简称《通知》）。目前，可供房地产商选择的融资渠道有如下途径：银行贷款、发行企业债券、上市融资、股权融资、房地产信托、利用外资、产业基金、其他融资渠道（融资租赁方式）。从中国房地产资金来源情况来看，仍然以银行信贷为主。其中预付款、银行贷款、自筹资金占到房地产业融资方式的70％。　　　

首都经济贸易大学工商管理学院吴少平教授说：“去年一季度到二季度，CPI高涨，中国通货膨胀问题不容乐观。在这种背景下加强资本流动性控制，施行从紧的货币政策是有效控制通胀的手段。房地产行业作为中国经济的支柱产业，在这样的大背景下应该寻找多元化的融资渠道。主要需要注意以下几点，可总结为20个字：风险意识、危机防范、财务预警、制度建设、法律规范。”　　　

吴少平教授说：“四川地震更多地影响了房地产行业，这次地震中突现面临巨大灾难的保险机制问题，在加大财政投入的同时更多考虑地震地区房地产行业打通融资渠道，更多考虑金融方面。”　　　

房地产专家光大证券研究所赵强对记者说：“与半年前相比，房地产企业面临的最大困境是无论是银行融资还是股市融资都遭遇了很大的困难。受楼市成交量下降的影响，无论是A股还是H股，股票市场对房地产行业的看法也都发生了转变，股价和估值水平大幅回落。对于地产公司而言，面临的是两难选择：要么以低于内在价值的股价逆市发行，要么无限期地等待。”　　　

提升素质上市融资　　　

“目前，证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。且2008年以来，已有两家企业IPO过会，目前IPO在审企业5家；在融资方面，2008年已经有4家实现再融资132亿，还有3家已经过会，正等待发行窗口，目前受理在审的还有15家。”中国证监会发行部三处负责人在“2008年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”作上述表示。中国企业海外发展中心主任、著名经济学家孙飞认为，在资本市场上市可以说是很多企业的梦想。当然，对于有实力优秀的企业上市融资仍然不失为一种很好的选择。而海外市场方面，福建的宝龙地产业已通过上市聆讯，进入上市最后程序。如果进展顺利，宝龙地产最快将在二季度完成招股。吴少平教授说：“香港市场作为亚太地区的金融中心，　具有良好的融资能力，而且基本环境更与内地相同，香港联交所鼓励内地企业在香港上市，成本占筹资总额的10％左右，而美国虽然资金容量大，流通性好，但成本相对较高，成本大概占到筹资总额的13％～18％，而且经过调查美国的投资者更看好互联网、通讯等高科技行业。欧洲市场对中国企业来说，上市成本介于中国香港地区与美国之间，打通欧元区，　对中国企业的信誉度提升、品牌价值提升都非常有帮助。但在海外上市需要注意的不仅是成本问题，还有企业在管理上的提高、有没有科技创新能力、有没有公司决策能力（投融资决策能力）、能否达到海外市场要求。”　

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第19节：房企融资　多点开花突重围（2）　

增发“借壳”风景独好吗　　　

增发“借壳”出现火暴场面。2008年5月29日，中南控股集团有限公司房地产业务借壳大连金牛（000961。SZ），将中南房地产所持有的10项共计50。95亿元的房地产业务注入上市公司。截至6月2日，据不完全统计，2008年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。仅5月份以来就有十多家房地产企业拟将资产注入上市公司。　　　

如果有好的项目急需资金，增发股票无疑是圈钱的最佳方案。如果为圈钱而圈钱，则是公司的一大败笔。圈了钱却没有用途，既不能给股东带来收益，又不能给公司带来利润，对公司的正常经营也没有帮助，其结果是：增发后净资产增加，新的资金赢利能力不如旧的。　　　

公司债尚不成熟　　　

2008年5月21日、22日两天，地产龙头万科、保利地产、新湖中宝等地产公司发布公告称，中国证监会已经有条件通过公司发行债券的申请，分别发行不超过59亿元、43亿元、14亿元公司债券的再融资方案。吴少平教授说：“公司债方面的优点是，发行公司债相比发行股票成本略低，发行公司债保障控制权，不改变股东结构可以有效利用财务杠杆；公司债方面的缺点是，财务风险高，到期日的问题，法律法规对发行数量有限制，相对其他融资渠道条件苛刻。”　　　

赵强指出：“表面上看，发行公司债对地产公司而言，是当下唯一通畅的渠道。但实际上这种方式仅适合于一些信用良好的大公司。同时，由于通账预期的上升、投资者的缺位等因素，短期内公司债是一个很不成熟的市场，因此发行成本较高。”　　　

REITs创新路漫漫　　　

惧怕受美国次贷危机“蝴蝶效应”波及，内地房地产信托基金创新步伐是否更加谨慎呢？REITs的英文全称为Real　Estate　Investment　Trusts，也就是房地产（不动产）投资信托基金，实际上是一种证券化的房地产投资基金。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾表示，目前建立本土化REITs条件基本成熟，但在税收、监管和人才3个方面存在瓶颈。　　　

作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。据不完全统计，2008年1月底在中国香港上市的REITs共有7只，收益率由5％～7％不等，美国REITs的平均股息收益率为7。3％，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7。6％；新加坡REITs平均收益率在5％～6％之间。通过投资REITs，投资者可以分享房地产业高速成长的巨大收益。　　　

中国企业海外发展中心主任、著名经济学家孙飞表示，目前，我国房地产信托计划基本上是投资于特定项目的单一信托计划，房地产商的开发角色和投资角色没有完全分离。信托计划应有的组合投资，分散风险的作用也并未发挥。这种情况下，要改变“一元模式”，发展“二元模式”，开展REITs就成为最适合我国房地产业的业务发展模式。　　　

他建议，根据我国的现实情况，REITs的设立需要满足以下两个要求：首先是促进稳定的中长期投资取代短期炒作，保证房地产市场的长期稳定发展。其次是REITs应当成为银行信用的有利补充，而不是转嫁风险的工具。信托公司是目前我国唯一具有直接投资实业资格的金融机构，并且具有在国内寻找合适的房地产项目的优势。国内信托公司与海外投资基金合作，利用其在海外融资、REITs上市推介的优势，进行优势互补，是我国REITs发展的现实选择。　　　

（文/马玉荣、于南、张同）　　　

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第20节：中小企业融资新时尚：想融资找PE（1）　

中小企业融资新时尚：想融资，找PE　　　

2008年4月，正是一年春好处，风和日丽、春意盎然。中国的股市也开始告别了最为艰难熬人的寒冬阶段，在政策的春风普照之下开始逐步红了。在短短的4天里沪指涨幅达到了300点以上，市场的人气也开始逐步聚集。　

对股市而言，这个春天虽然来得有点迟，但还是慢吞吞地踱着小方步来了。可对占到了中国经济半壁江山的中小企业特别是民营中小企业来说，他们似乎并未感受到春光的明媚，反倒觉得身上的寒意越来越浓了。　　　

这也难怪，对于股市来说，它处在一种“给点阳光就灿烂”的阶段。只要政策面稍许露出那么一丁点阳光，股市就会以耀眼的红盘来回报。但是对中小企业而言，从政策面尤其是宏观经济的层面来看，不但没有看到新的阳光，原有的一点点阳光也处于逐步退缩的境地。而这一切一切的源头就在于从去年底央行开始实行的从紧的货币政策。　　　

自2007年底以来，随着我国经济的高热不退，加之美国次贷危机对全球经济的负面影响的逐步深化，央行在2007年里破天荒地采取了1年之内连续加息4次，上调存款准备金率10次之后，依然无法阻止住投资的高涨以及通胀的明显上升，其货币政策终于一改前10年稳健的做法，收紧了货币投放的龙头。　　　

按理来说，面对内有通胀压力、外有美国经济衰退影响的局面，央行实行从紧的货币政策绝对是一上策。但凡事总是有利有弊，从紧的货币政策这一刀砍下去，对于素来财大气粗的大型企业，尤其是大型国有企业来说，基本上没有太大的影响。但对广大中小型企业来说，无疑是一个晴空霹雳。道理也很简单，在紧缩的货币政策之下，各个银行的贷款规模相应收缩。银行为了取得好的效益，往往是把有限的贷款规模更多地向国有大型企业倾斜，这就使得本来在银行眼里就不太受重视的中小企业想要获得银行的贷款更是难上加难。　　　

从以往惯例来看，中小企业能够从银行获得贷款的仅占主要金融机构贷款的1/3。统计数据显示，2006年主要银行业金融机构对中小企业授信余额仅为32　536亿元。如今就连这有限的贷款额度也被银行挤占去了一大半，这就导致中小企业资金来源更加紧张。而企业发展由于得不到资金血液的支持也面临着关停并转的厄运。为了获得必要的资金支持，中小企业的老板们不得不借助民间高利贷款来满足企业的生产需求。据报载，目前民营经济发展最为活跃的地区如温州的民间高利贷款利率已经达到了年利20％以上，山西、内蒙、广东的民间拆借利息已经达到了24％以上。如此高昂的利息对于本来就本小利薄的中小企业来说无疑是饮鸩止渴，但是又不得不饮。因为对于本来握有订单的中小企业来说，如果没有足够的资金来维持生产，其出路就只有破产这一条道路好走。　　　

面对中小企业的资金困境，各路专家学者们都开出了不少药方，只是这些药方在现实的市场面前总是四处碰壁。中小企业和资本的对接总是不太吻合，问题的关键在于中小企业的需求与资金的供给方总是处于一种背道而驰的局面。因此，要解决中小企业的融资难，必须走市场化之路。我们已经提到了民间资金拆借似乎是目前中小企业融资最为便捷的一条通道。不过，随着我国资本多层次资本市场体系的建立，一条新的符合市场化特区为中小企业的融资之路已经显现出来，那就是PE。　　　

PE是Private　Equity　Fund的缩写，俗称私人股权投资基金。它和私募证券投资基金不同的是，PE主要是指定向募集、投资于未公开上市公司股权的投资基金，也有少部分PE投资于上市公司股权。“私人股权（Private　Equity）”所指原非“私募”，与基金筹集方式并无关系。这类基金之所以得名，正是因其主要投资于私人股权也就是非上市公司股权。从国际资本市场发展的历程来看，PE的出现对中小企业尤其是具有高成长性的中小企业来说，无疑是助推其发展的推进剂。大名鼎鼎的美国硅谷中一半以上的企业在其成长过程中，都得到过PE或多或少的资本支持。　　　

例如Google、苹果以及雅虎都曾获得过PE资本的支持。换言之，如果没有PE资本的支持，今日美国引以为豪的科技创新企业恐怕还会在黑暗中摸索。作为一个单纯的股权战略投资者，PE最大的好处不仅在于其给正在发展中的中小企业提供了足够的资本支持，而且PE还利用其自身的资本脉络和人才脉络为其所投资的企业在企业产品市场拓展、企业管理、企业上市等诸多方面为中小企业提供了一站式的、保姆式的服务，这对于既缺钱又缺乏市场开发经验的中小企业，尤其是那些只拥有科技创新专利发明的技术型企业来说，PE的支持无疑使这些企业如虎添翼，使得他们的科技创新产品能迅速转化为适应市场需求对路的产品，PE的重要性由此略见一斑。　

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第21节：中小企业融资新时尚：想融资找PE（2）　

在中国，PE进入中国资本市场的历史并不长，也就是不到10年的光景。但就在这短短的10年中，尤其是近来的3年中，在北京、上海、广州、深圳乃至其他经济发达地区我们都能看到PE的影子。比如如今在中国搜索市场上独占鳌头的百度、在中国英语教育方面的标志性企业新东方都曾得到过PE的支持。中国的资本市场也开始逐渐对PE　有了进一步的了解和认识，而伴随着这种了解和认识的逐步深化，PE在中国的投资规模呈现出加速增长的态势。从清科公司刚公布的我国PE市场的调查报告中可以看到，一季度共有16支可投资于中国大陆地区的亚洲私募股权基金完成募集，资金额达到199。98亿美元，比去年同期大幅增长，增幅达163。3％。如此迅猛的增长速度恰恰反映出这样一个现实，那就是经过10年的市场培育期之后，PE在中国已经进入了一个高速增长的阶段。　　　

一般来说，PE的投资主要是投向拥有高技术成果或具有高成长性特征的中小企业。由于中国的PE投资者多是从国外PE基金脱胎而来，所以其更加偏重于高科技企业方面的投资，尤其是在IT领域。很多中国的网站以及网络通讯技术企业都得到PE的倾力支持。就拿去年以来在市场上炒得沸沸扬扬的视频网站来�